Entra en vigor la nueva Ley del Alquiler

• Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

La publicación en el BOE ayer 5 de junio y la entrada en vigor hoy de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, modifica un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fundamentalmente en materia de reforzamiento de pactos, duración del arrendamiento, recuperación del inmueble por parte del arrendador y desistimiento del contrario.

Fuente: Legal Today

La Ley tiene como el objetivo flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:

• El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
• La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
• La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
• La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La nueva Ley del alquiler "no acelera, en ningún caso, el procedimiento de desahucio" 

La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.

Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso delalojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.

Desde junio es obligatorio el certificado de eficiencia energética en ventas y alquileres de viviendas superiores a cuatro meses

El  Real Decreto 235/2013, de  5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, establece con carácter general la obligación de poner a disposición de compradores o usuarios de edificios o partes de edificios el certificado de eficiencia energética que ofrecerá información sobre los requisitos mínimos de eficiencia energética y los valores de referencia -los requisitos y la información que debe contener dicho certificado están también regulados en el RD-. Sin embargo, el RD no establece los requisitos mínimos exigibles a edificios o instalaciones, remitiéndose para ello al Código Técnico de Edificación. ¿Quiere saber más de esta novedad? 

Extinción del uso y disfrute del domicilio una vez alcanzada la mayoría de edad

Noticia:

Recientes sentencias avalan esta doctrina, que viene permitiendo la atribución del uso, no a los hijos mayores que residan en el domicilio, sino al cónyuge más necesitado de protección si lo hubiere o, en caso contrario, establecer el uso alterno de la vivienda.


fuente: Legal Today/ Clara Belío


En efecto, diversas Sentencias de nuestros Tribunales vienen sosteniendo que una vez alcanzada la mayoría de edad de los hijos dependientes económicamente, la atribución del uso y disfrute del domicilio conyugal debe hacerse al margen de los alimentos que reciban los hijos mayores, y por tanto, única y exclusivamente a tenor, no del párrafo 1º sino del párrafo 3º del artículo 96 Código Civil (CC), según el cual «No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponde al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección».

La Sentencia del Tribunal Supremo (TS), Sala Primera de lo Civil. Pleno, 624/2011, de 5 de septiembre sentó la anterior jurisprudencia, que ha sido aplicada recientemente de manera clara por el Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Madrid en su Sentencia de 24 de enero de 2013, ganada por ABA Abogadas.

El supuesto analizado en esta reciente sentencia del Juzgado nº 28 de Madrid lo constituye una demanda de modificación de medidas que presenta una de las partes con posterioridad al divorcio; en este caso, el padre, a fin de que se establezca el uso alterno del que fuera domicilio conyugal, al haber alcanzado la mayoría de edad sus hijos. Si bien en el momento del pleito, todos los hijos seguían siendo dependientes económicamente de sus progenitores.

El Juzgado estima la demanda en aplicación de la doctrina del TS que establece que "una vez alcanzada la mayoría de edad, la subsistencia de la necesidad de habitación del hijo no resulta factor determinante para adjudicarle el uso de aquella, puesto que dicha necesidad del mayor de edad habrá de ser satisfecha a la luz de los artículos 142 y siguientes del CC, en el entendimiento de que la decisión del hijo mayor sobre con cual de los padres quiere convivir, no puede considerarse como si el hijo mayor de edad ostentase algún derecho de uso sobre la vivienda familiar, de manera que dicha elección conllevara la exclusión del otro progenitor del derecho a la utilización de la vivienda que le pudiera corresponder. En definitiva, ningún alimentista mayor de edad, cuyo derecho se regule conforme a lo dispuesto en los artículos 142 y siguientes del Código Civil, tiene derecho a obtener parte de los alimentos que precise mediante la atribución del uso de la vivienda familiar con exclusión del progenitor con el que no haya elegido convivir. En dicha tesitura, la atribución del uso de la vivienda familiar ha de hacerse al margen de lo dicho sobre los alimentos que reciba el hijo o los hijos mayores, y por tanto, única y exclusivamente a tenor, no del párrafo 1º sino del párrafo 3º del artículo 96 CC, según el cual «No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponde al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección»."

Lo anterior supone que, una vez alcanzada la mayoría de edad por parte de los hijos dependientes económicamente, en la atribución del domicilio familiar deberá tenerse en cuenta cuál de los dos progenitores resulta el interés más necesitado de protección, ya estos hijos no tienen un derecho preferente a ocupar la vivienda que fue domicilio habitual de sus padres durante el matrimonio.

Y en el supuesto de que ninguno de los cónyuges ostentase frente al otro un interés necesitado de mayor protección por concurrir en ambos semejantes condiciones, entre las que figuran las económicas, procederá establecer un uso alterno de la vivienda hasta su liquidación o venta